Guide SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme de société qui a pour vocation principale l’immobilier

Rédigé par Romain Ridet

1 – Description d’une SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme de société qui a pour vocation principale l’immobilier.

Elle permet aux associés (au minimum de deux) qui la composent, d’investir ou de structurer leur parc immobilier .

Cela peut aller de la maison familiale que l’on prévoit de léguer à ses proches à la gestion locative de biens immobiliers.

Ce type de montage permet de maîtriser sa fiscalité mais présente toutefois certains inconvénient, comme ses coûts de création importants ainsi que les formalités administratives conséquentes, ainsi que la responsabilité illimitée des associés à l’égard du passif social de cette structure.

 

Buts d’une SCI :

La SCI est une société « Civile » soumise aux « Articles 1832 et suivants du Code civil ». Son régime diffère de celui des sociétés « Commerciales » visées par le Code de commerce du fait de son objet « Civil ». Une SCI peut être créée pour 3 buts différents :

  • La gestion courante de biens immobiliers
  • La gestion locative de biens immobiliers
  • La construction de biens immobiliers dans l’optique de leur revente

2 – Avantages et inconvénients d’une SCI 

Les avantages

Éviter l’indivision

La création d’une SCI permet d’écarter l’application des règles de l’indivision à la source de nombreux conflits lorsque le bien immobilier est détenu en copropriété.

L’indivisaire qui souhaite sortir de l’indivision contraint en effet l’ensemble des copropriétaires du bien à procéder à sa vente. De même, les décisions portant sur la gestion du bien sont soumises à l’accord unanime des indivisaires, ce qui peut se révéler problématique en présence d’un conflit entre copropriétaire.

Au sein d’une SCI, la propriété du bien est transférée à la société. A ce titre, le gérant prend en charge l’accomplissement des actes de gestion courante, limitant ainsi l’ingérence des associés ainsi que les risques de blocage qui peuvent en découler.

De même, il suffit pour l’associé qui souhaite quitter la société de vendre ses parts sociales, ce qui permet de ne pas pénaliser les autres associés.

Bénéficier d’avantages fiscaux

La SCI présente des avantages fiscaux intéressants :

  • Diminution des impôts des associés à titre personnel : lorsque la société réalise un déficit, les associés ont la possibilité de le reporter sur leur déclaration de revenus. Le déficit foncier contribue ainsi à diminuer de manière globale les revenus figurant sur la déclaration, et donc le montant des impôts dus.
  • Application du régime des plus-values des particuliers : en cas de vente d’un immeuble détenu par la société, celle-ci bénéficie d’abattements pour durée de détention au même titre que les particuliers, ce qui lui permet d’être exonérée d’impôt sur la plus-value dans certains cas. Ces abattements s’appliquent également en cas de cession de parts sociales.
Organiser librement la gestion de la société

Bien que le Code civil impose certaines règles de fonctionnement à la SCI, les associés disposent d’une grande liberté dans la rédaction des statuts.

Ils peuvent ainsi :

  • Confier la gérance à un ou plusieurs co-gérants : s’ils l’estiment nécessaire, les associés peuvent désigner plusieurs co-gérants et organiser librement la répartition des pouvoirs entre chacun. La loi requiert simplement de nommer au moins un gérant.
  • Prévoir les modalités de vote des décisions : les statuts renseignent le nombre de voix ainsi que le quorum requis pour chaque type de décision pouvant impacter la vie sociale.

Les inconvénients

Le coût de création

La constitution d’une SCI génère des coûts importants liés à chaque étape de la procédure qu’il convient de prendre en compte :

  • Rédaction des statuts : le recours aux services d’un notaire ou d’un avocat peut parfois coûter plusieurs milliers d’euros.
  • Réalisation d’apports : bien que les associés peuvent créer une SCI avec un capital d’1€ seulement, il est recommandé d’apporter un montant suffisant pour rassurer les banques, établissements de crédits, futurs fournisseurs ou investisseurs.
  • Enregistrement et immatriculation de la société au Greffe du tribunal de votre département : le coût de cet enregistrement peut varié, mais reste d’une centaine d’euros.
  • Enregistrement de statuts au Service des impôts des entreprises : lorsque les statuts sont rédigés par un notaire, ce qui est obligatoire en cas d’apport de bien soumis à publicité foncière, le document doit être enregistré au SIE, ce qui donne lieu au paiement de droits d’enregistrement de 5%.
La responsabilité illimitée des associés

Les associés sont responsables indéfiniment du passif social, au prorata de leur participation au capital social. Il est donc possible que des créanciers sociaux se retournent contre eux en cas de défaut de paiement de la société.

Le lourd formalisme administratif

Tout événement entraînant la modification des statuts tels que rédigés à la création de la société implique de respecter une procédure longue et contraignante.

La décision doit en effet être votée au cours d’une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire, selon les dispositions des statuts, et déclarée au greffe du Tribunal de commerce afin qu’il puisse inclure une inscription modificative au RCS.

 

Bon à savoir : lorsque la SCI est à capital variable, il n’est plus nécessaire de procéder à la modification des statuts en cas d’augmentation ou de réduction du capital entre les montants plancher et plafond figurant dans les statuts.

3 – Objet social de la SCI

  •  La location de biens immobiliers : La SCI de location est mise en place entre différents associés qui veulent gérer un bien immobilier et le louer. Cela leur permet notamment ne pas se retrouver situation d’indivision, car les loyers, ou revenus de l’entreprise, sont partagés entre associés en fonction de leur nombre de parts. Ils peuvent donc facilement répartir entre eux les revenus locatifs. Toutefois, la SCI n’étant pas une société commerciale ils ne peuvent pas avoir de location meublée !
  • La transmission de biens immobiliers :  Une SCI familiale peut être créée pour transmettre un bien immobilier aux héritiers comme les enfants ou le conjoint survivant. En effet, transmettre des parts d’une société est plus avantageux fiscalement que de transmettre directement un bien immobilier. La SCI qui est détenue par une famille permet donc dans ce cas-ci de bénéficier une optimisation fiscale. De plus cela permet de ne pas faire face une situation d’indivision entre les héritiers et de se mettre d’accord sur les droits de succession lors de la transmission de patrimoine.
  •  L’acquisition et partage de biens immobiliers : Une SCI d’attribution a pour but de construire ou d’acheter un bien immobilier dont la division est mise en place au préalable par les statuts selon des parts de chaque associé. Quand le bien sera construit ou acquis la société sera dissoute. Vous avez aussi la possibilité avec cette SCI choisir de désigner un nu propriétaire ou bien un usufruitier.
  • La construction d’un bien immobilier dans le but de vendre de bien une fois le bien édifié : La SCI de construction-vente constitue exception dans le fonctionnement de la SCI. Effectivement dans la mesure ou son activité vise à construire un bien immobilier pour le revendre ensuite, elle est proche de celle d’un promoteur ou d’un marchand de biens et donc d’une activité commerciale. On procède à la dissolution une fois l’objectif visé atteint.
  • Occuper un bien immobilier à plusieurs, à temps partagé : La SCI de jouissance à temps partagé est notamment présentes au sein des résidences de tourisme. Cette forme de société permet de définir clairement les périodes d’occupation du logement dont disposent chacun des associés. Chacune des personnes engagées dans cette SCI sont donc concernées par la gestion du logement et notamment les frais qui sont liés : assurances, charges de copropriété, taxe foncière… Lors de la période de jouissance du logement, l’actionnaire désigné a la possibilité de louer le logement pour en retirer un revenu. 

4 – Capital social de la SCI 

Le choix du capital social est une étape importante dans la constitution de voter SCI. La loi n’imposant en effet aucun minimum et celui-ci n’ayant pas non plus à être libéré dès la constitution de la société. Il peut être constitué d’apports en « Numéraire » ou en « Nature » (notamment de biens immeubles) et les associés se voient attribuer des parts sociales en proportion.

Le capital social peut être fixe ou variable, mais il doit toujours être mentionné dans les statuts constitutifs. Ces derniers doivent faire expressément figurer :

  • Le montant du capital social,
  • Les apports effectués par chacun des associés,
  • La valeur des parts sociales,
  • Les conditions de versement des apports en numéraire,
  • L’évaluation des apports en nature et le nombre de parts sociales remises à l’apporteur en contrepartie.

 

Opter pour un capital social faible

Si vous ne disposez pas de fonds importants à affecter à la création de votre SCI, rien ne vous empêche de constituer un capital social faible, particulièrement si c’est une SCI familiale. Vous pouvez en effet vous voir attribuer une part significative de la SCI pour un montant moindre car le capital n’a pas à refléter le patrimoine que la SCI détient effectivement. 

Par exemple, une SCI au capital de 1 000 € peut être propriétaire d’un immeuble à 100 000 €. La moitié des parts sociales pour un montant de 500 € représentent en fait 50 000 € de patrimoine immobilier.

L’autre avantage du capital faible concerne la valeur du droit d’enregistrement de la société. Celui-ci est déterminé en fonction de la valeur du bien immobilier diminué des emprunts ayant servi à son financement, des comptes courants d’associés et des apports.

Le capital faible apparaît comme encore plus avantageux dans le cadre d’une succession, si le financement ou la trésorerie est réalisé par un apport en compte courant d’associés. En effet, les avances à la SCI réalisées par le biais des comptes courants ne seront pas réévaluées, alors que le patrimoine immobilier aura quant à lui sans aucun doute pris de la valeur.

L’inconvénient d’un capital social faible, c’est la plus-value lors de cession des parts sociales. En effet, celle-ci est calculée sur la différence entre le prix de cession des parts et celui d’acquisition. La plus-value sera en conséquence très élevée, et donc l’imposition également. Pour contourner cette disposition, il faut songer à faire vendre le bien par la SCI plutôt que d’en céder les parts sociales.

 

Opter pour un capital social élevé

Lorsque vous déterminez le capital social de votre SCI, vous pouvez tout à fait choisir un montant élevé qui reflète avec précision la valeur du patrimoine immobilier dont elle est propriétaire. Le raisonnement est donc l’inverse du capital faible. En effet, l’avantage d’opter pour un capital social élevé réside dans le fait de payer une plus-value moins importante lors de la revente des parts sociales. Celle-ci diminuera d’autant plus que vous les aurez conservées longtemps. Vous privilégierez donc cette solution si vous envisagez de revendre vos parts sociales à moyen terme.

Le capital social élevé n’est pas plus difficile à mettre en place que le capital faible, puisque la loi n’impose pas de libération. Vous pouvez donc tout à fait attendre de percevoir des revenus de la SCI pour libérer au fur et à mesure votre apport.

Dernier atout du capital social élevé, il limite généralement le recours aux comptes courants d’associés (qui est une écriture comptable qui permet de redistribuer les apports faits par les associés, sans imposition) pour pallier le manque de trésorerie.

 

Opter pour un capital social variable

Oui, dans plusieurs cas :

  • Si les associés sont amenés à changer souvent, la clause de capital variable de la SCI permet de se passer de la procédure très lourde d’augmentation et de réduction du capital.
  • Pour prévoir l’exclusion d’un associé : une décision de l’assemblée générale extraordinaire peut ainsi voter la sortie d’un associé.
  • Pour contourner la clause d’agrément : lorsque la SCI est à capital variable, l’associé qui souhaite se retirer, n’a pas à demander l’accord des autres.

 

Modifier le capital social de la SCI pendant sa vie

À chaque fois que vous voudrez augmenter ou réduire le capital de la SCI, vous devrez vous soumettre à un formalisme lourd et coûteux puisque vous devrez les statuts de voter SCI. Il vous faudra donc :

  • Convoquer et tenir une assemblée générale extraordinaire
  • Dresser un procès verbal d’assemblée générale et le faire enregistrer aux impôts
  • Remplir un formulaire de type « Cerfa M2 » de modification de la SCI
  • Faire modifier les statuts, par les associés ou par un avocat
  • Publier une annonce légale sur un journal compétent de votre département
  • Déposer le dossier de modification du capital auprès du Greffe du tribunal de commerce ou du CFE dans le mois suivant l’assemblée générale

5 – Imposition de la SCI

A la création d’une Société civile immobilière (SCI) et en cours de vie sociale, les associés disposent de deux choix de fiscalité :

  • Régime de l’impôt sur le revenu (IR: il s’agit du mode d’imposition par défaut. Les bénéfices imposables sont répartis entre les associés et taxés par application du barème de l’impôt sur le revenu sur leur propre déclaration annuelle.
  • Régime de l’impôt sur les sociétés (IS) : l’option pour le mode d’imposition des sociétés  est irrévocable. Les bénéfices imposables de la SCI sont taxés au barème de l’impôts sur les sociétés, indépendamment des revenus des associés.

Il est important de choisir le régime le plus adapté à votre situation. 

Les caractéristiques des régimes de l’IR et de l’IS
  • En l’absence de déclaration : la SCI est soumise par défaut au régime de l’impôt sur le revenu (IR) sans qu’aucune formalité spécifique ne soit requise. La SCI devient donc « Transparente ».
  • En cas d’option formulée : afin d’être soumise au régime de l’impôt sur les sociétés (IS), la SCI doit notifier son choix par écrit au Service des impôts des entreprises (SIE) dont elle relève. La société est dite « Opaque ». Cette option est toutefois irrévocable, et s’applique pour toute la durée de vie de la société.

« Afin d’effectuer un choix optimal, il est nécessaire de s’intéresser aux revenus générés par la SCI. « 

Le régime de l’impôts sur les revenus (IR)

Sans option pour l’IS, la SCI est soumise par défaut à l’IR : elle est dite « Transparente ». Cette situation rapproche la fiscalité de la SCI de celle de ses associés à titre personnel.

En effet, la société ne s’acquitte pas elle-même de l’impôt, cette responsabilité incombant aux associés. Les bénéfices imposables réalisés en cours d’exercice social sont répartis entre les associés au prorata de leur participation au capital de la société et renseignés au titre des revenus fonciers sur leur déclaration annuelle des revenus.

Les bénéfices imposables imposables des associés sont alors ajoutés aux revenus personnels de ces derniers, taxés par application du barème de l’impôt sur le revenu :

Tranche de revenus

Taux d’imposition

Jusqu’à 10 064€

0%

De 10 065 à 25 659€

11%

De 25 660 à 73 369€

20%

De 73 370 à 157 806€

41%

Au-delà de 157 807€

45%

Ce régime présente certaines caractéristiques :

  • Imposition des dividendes distribués ou non distribués : les dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (« Flat tax »), dont le taux est fixé à 30%. Cet impôt est dû alors même que l’ensemble du résultat est affecté à la réserve de la société.
  • Possibilité de déduire certaines charges du résultat : c’est notamment le cas des intérêts d’emprunt, des dépenses de travaux, des frais de gestion, des assurances, et dépenses générales liées à la gestion de la société.
  • Possibilité de réduire les impôts dus par les associés à titre personnel : il est possible de reporter le déficit foncier sur la catégorie des revenus fonciers des associés, permettant ainsi de diminuer leur montant, et donc les impôts dus par les associés.
  • Imposition de la rémunération du gérant de la société

 

Le régime de l’impôts sur les sociétés (IS)

 Ce choix est irrévocable. Les associés peuvent transformer leur SCI à l’impôts sur les revenus (IR) vers l’impôts sur les sociétés (IS) tout au long de la vie de cette société. Mais plus à l’inverse.

Ce régime présente de nombreux avantages, notamment la maîtrise et la souplesse de l’impôt. Cette fois-ci les revenus déclarés par les associés pour l’impôt des particuliers est parallèle à l’impôt de cette société.

Les bénéfices imposables sont alors taxés directement auprès de la société par application de taux fixes dépendant du montant du chiffre d’affaires annuel réalisé par la SCI :

Chiffre d’affaires

Taux d’imposition

Jusqu’à 38’120€

15%

Jusqu’à de 500’000€

28%

Au-delà de 500’000€

33,33%

Conditions pour bénéficier de cette imposition : 

  • Chiffre d’affaire hors taxes inférieur à 7.63 millions d’euros
  • Au moins 75% du capital détenu par des personnes physiques
  • Capital entièrement reversé

Le régime de l’IS présente un certain nombre de caractéristiques qu’il convient de prendre en compte avant d’opter pour ce mode d’imposition :

  • Double imposition des résultats de la SCI : les bénéfices sont taxés auprès de la société, et les dividendes distribués sont soumis au PFU au taux fixe de 30%.
  • Déduction de certaines charges du résultat fiscal : sont concernés les frais de gestion, les frais de création de la SCI, la rémunération du gérant ainsi que l’amortissement du bien détenu par la société.

 

Les avantages et inconvénients des régimes de l’IR et de l’IS
 

SCI à l’IR

SCI à l’IS

Avantages

  • Absence de déclaration à effectuer au niveau de la société
  • Possibilité de diminuer les impôts des associés grâce au déficit foncier
  • Déduction de certaines charges du résultat social
  • Absence d’impact sur l’imposition des associés
  • Absence d’imposition des dividendes lorsqu’ils ne sont pas distribués
  • Déduction du résultat social des frais de création, de la rémunération du gérant et de l’amortissement des biens détenus par la SCI

Inconvénients

  • Imposition des dividendes distribués ou non
  • Double taxation de la société et des associés

 

Quelle fiscalité pour les plus-values immobilières ?

Lors de la vente d’un bien immobilier détenu par une SCI, celle-ci réalise généralement une plus-value correspondant à la déduction du prix d’achat du prix auquel l’immeuble est vendu :

Plus-value = Prix de vente – (prix d’achat – frais déductibles) 

Cette opération est toutefois soumise à une taxe dont le montant varie selon la durée de détention du bien immobilier avant sa vente.

Le régime des plus-values immobilières n’est pas le même selon que la SCI est soumise à l’IR ou à l’IS :

  • SCI à l’IR : application du régime des plus-values immobilières des particuliers.
  • SCI à l’IS : application du régime des plus-values immobilières des professionnels. Sont alors comptabilisés dans le calcul de la plus-value les amortissements pratiqués sur le bien au fil des années.
 
SCI à l’IR : le régime des plus-values immobilières des particuliers

Dans le cadre du régime des plus-values immobilières des particuliers, la plus-value est calculée simplement et aucun amortissement n’est pratiqué sur le bien vendu.

Des abattements successifs sont pratiqués sur la plus-value en fonction de la durée de sa détention par la SCI, qui peut également bénéficier d’une exonération d’impôt dans 2 situations :

  • Lorsque la durée de détention est supérieure à 22 ans : la SCI bénéficie d’une exonération d’impôt sur le résultat, mais demeure tenue de s’acquitter des charges sociales.
  • Lorsque la durée de détention est supérieure à 30 ans : la SCI est exonérée d’impôt sur le résultat ainsi que du paiement des charges sociales.

Ps : Lorsque le bien vendu est occupé par l’un des associés au titre de résidence principale, la plus-value est entièrement exonérée d’impôt

Ce régime s’applique également en cas de cession de parts sociales de la SCI.

 
SCI à l’IS : le régime des plus-values immobilières des sociétés

Le régime des plus-values immobilières applicable aux professionnels prend en compte les amortissements pratiqués sur le bien au cours de ses années de détention par la SCI.

Le montant de la plus-value est alors réduit de ses divers amortissements, pratiqués individuellement sur les différents éléments composant l’immeuble (toit, murs, sol, plomberie…) :

Plus-value = prix d’achat – (prix de vente – frais déductibles –  amortissements)

Lorsque l’immeuble est détenu depuis longtemps, au point d’être intégralement amorti, le prix d’achat est considéré comme nul : le montant de la plus-value immobilière est alors égal au prix de vente du bien.

La plus-value vient augmenter les bénéfices imposables de la SCI, et est soumis au barème de l’impôt sur les sociétés (IS) dans les mêmes conditions que le résultat classique.

Le choix du régime d’imposition de la SCI emporte donc de lourdes conséquences sur la fiscalité de la société. En effet, si celle-ci est amenée à vendre un certain nombre de biens au cours de sa vie sociale, il est préférable d’opter pour le régime qui se révèle le plus avantageux en termes d’imposition des plus-values.

 

Assujettissement à la TVA

L’assujettissement à la TVA peut se révéler avantageux pour la SCI dans certains cas.

Elle lui permet en effet de s’acquitter de cette taxe sur ses dépenses professionnelles, et de la récupérer en cas de vente ou de prestation. Dans le cas contraire, elle ne peut se rembourser, car elle ne peut récupérer les frais déboursés.

L’option pour l’assujettissement à la TVA est uniquement possible dans certain cas, et notamment la location de biens aménagés à usage professionnel : dans cette situation, la SCI est assujettie de plein droit à la TVA.

Ps : les associés qui louent à titre personnel des biens nus à usage professionnel peuvent opter pour l’assujettissement à la TVA.

Lorsque les biens détenus par la société sont loués à usage d’habitation ou à usage agricole, la SCI est obligatoirement exonérée de TVA.

Dans les cas où l’assujettissement à la TVA n’est pas de plein droit, la SCI qui souhaite se soumettre à ce régime doit manifester leur volonté par écrit auprès du Service des impôts des entreprises (SIE) dont elle relève. L’option prend effet à compter du mois suivant la demande.

 
Fiscalité en cas de dissolution de la SCI

La dissolution d’une SCI peut intervenir pour diverses raisons, de l’initiative ou non des associés. Cette événement particulièrement grave de la vie sociale s’assimile à la fin de la vie de la société, et à la disparition de sa personnalité juridique.

La liquidation de la SCI suit directement l’enregistrement de la dissolution auprès du greffe du Tribunal de commerce, et vise :

  • À réaliser l’actif de la société : le liquidateur désigné par les associés recense l’ensemble des éléments composant le patrimoine de la SCI, et obtient le remboursement des dettes dues par ses débiteurs.
  • À régler le passif de la société : le liquidateur rembourse les créanciers par ordre de priorité. Lorsque l’actif disponible ne permet pas de régler l’ensemble des dettes, il peut être tenu de vendre des biens détenus par la SCI afin de dégager des liquidités.

Une fois la SCI liquidée, le liquidateur restitue, si possible, les apports effectués par les associés à la création de la société. Ceux-ci ne sont pas assimilés à une plus-value et ne sont donc pas imposés.

Il constate par la suite l’existence d’un boni ou d’un mali de liquidation, ce qui n’aura pas les mêmes conséquences à l’égard des associés sur le plan fiscal.

Le mali de liquidation, qui s’assimile à une perte pour les associés à titre personnel, ne fait pas l’objet d’une imposition. Il s’agit en effet d’une moins-value.

Une fois les associés remboursés de leurs apports, il est également possible que l’actif de la SCI ait permis de dégager une plus-value suite à sa liquidation, répartie entre les associés au prorata de leur participation au capital social.

La constatation du boni de liquidation doit faire l’objet d’un enregistrement au Service des impôts des entreprises (SIE), imposant le paiement d’un droit de partage de 2.5%.

Une fois répartie entre les associés, le boni de liquidation est également taxé à titre personnel : chaque associé doit le déclarer dans sa déclaration de revenus dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Il sera soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux fixe de 30%.